Kredyty hipoteczne typu subprime, ich rodzaje i wpływ na gospodarkę

Category: Koszty Zamknięcia
17 lutego 2021

Jak kredyty hipoteczne subprime pomogły wywołać kryzys

  • Dzielić
  • KołekE-mailKredyt hipoteczny typu subprime to kredyt mieszkaniowy udzielany pożyczkobiorcom z obniżoną historią kredytową. Często nie mają żadnej historii kredytowej. Ich oceny kredytowe nie pozwalają im na uzyskanie tradycyjnego kredytu hipotecznego.

    Co to jest kredyt hipoteczny typu subprime?

    Kredyty hipoteczne typu subprime to pożyczki, których banki celowo udzielają kredytobiorcom subprime. Nie obejmują kredytów, w przypadku których pojawiają się problemy kredytowe po nabyciu, kredytów subprime, które są później przekształcane w pożyczki prime, ani pożyczek ubezpieczonych przez rząd.

    Według Federalnej Korporacji Ubezpieczeń Depozytów (FDIC) kredytobiorcy subprime mają zaległości w spłacie, bankructwo lub mają niskie wyniki kredytowe i / lub niskie dochody. W szczególności zalegali z płatnością z co najmniej dwoma 30-dniowymi zaległościami w ciągu ostatniego roku. Pożyczkodawca musiał umorzyć lub umorzyć pożyczkę albo w ciągu ostatnich dwóch lat zapadł przeciwko niemu wyrok. Są subprime, jeśli zbankrutowali w ciągu ostatnich pięciu lat. Ich roczny dochód jest mniejszy niż połowa całkowitego rocznego kapitału + odsetek od pożyczki.

    Kredytobiorcy subprime mają zazwyczaj niską ocenę kredytową, taką jak FICO 660 lub niższy.

    Pożyczki typu subprime wiążą się z wyższym ryzykiem spłaty niż pożyczki udzielane pierwszorzędnym pożyczkobiorcom. Banki pobierają wyższe opłaty, aby zrekompensować im dodatkowe ryzyko. Mogą mieć wyższe stopy procentowe, wyższe koszty zamknięcia lub wymagać większej zaliczki.

    Pożyczkę o wysokim koszcie należy zgłosić do FDIC, jeśli jej roczna stopa oprocentowania (APR) jest wyższa o ponad trzy punkty procentowe od dochodu z podobnej obligacji skarbowej. Należy również zgłosić, jeśli koszty zamknięcia przekraczają 8% kwoty pożyczki.

    Rodzaje kredytów subprime

    W 2000 roku banki oferowały wszelkiego rodzaju egzotyczne pożyczki kredytobiorcom subprime. Pożyczki te były na początku tanie, ale później przynosiły bankom zyski. Większość miała niskie stawki „zwiastunów przez pierwszy rok lub dwa. Wielu pożyczkobiorców nie zdawało sobie sprawy, że po tym nastąpił dramatyczny wzrost stopy. Inni myśleli, że mogliby wcześniej sprzedać dom lub refinansować. Większość tych kredytów nie jest już tak szeroko dostępna, jak przed kryzysem kredytów hipotecznych typu subprime.

    Oto przykłady najpopularniejszych kredytów hipotecznych typu subprime:

  • Pożyczka oprocentowana nie wymaga spłaty żadnej części kapitału przez kilka pierwszych lat pożyczki. To sprawia, że ​​jest łatwiej niż na jakąkolwiek inną pożyczkę. Większość kredytobiorców zakłada, że ​​refinansują lub sprzedadzą swój dom, zanim kapitał będzie wymagał spłaty. To bardzo niebezpieczne, ponieważ wtedy wzrasta miesięczna rata. Zwykle nie stać ich na wyższą płatność. Jeśli wartość domu spadnie, nie mogą kwalifikować się do refinansowania. Nie mogą też sprzedać domu. W takim przypadku są zmuszeni do niewykonania zobowiązań, ponieważ nie mogą dokonać wyższej płatności.
  • Pożyczki hipoteczne z opcją o regulowanym oprocentowaniu pozwalały pożyczkobiorcom na wybór miesięcznej spłaty. Mała wpłata oznaczała, że ​​reszta została dodana do twojego kapitału. Po pięciu latach opcja znika, a kredyt kosztuje jeszcze więcej niż na początku.Pożyczki z ujemną amortyzacją nigdy nie spłacają kapitału. W rzeczywistości odsetki są tak niskie, że z każdym miesiącem dług rośnie w miarę dodawania do kapitału. Innymi słowy, kwota kapitału rosła każdego miesiąca.Bardzo długie pożyczki o stałym oprocentowaniu trwają 40 lub 50 lat zamiast tradycyjnego 30-letniego kredytu hipotecznego.Pożyczki balonowe pozwalają na niskie miesięczne spłaty, ale wymagały dużej spłaty po pięciu do siedmiu latach, aby spłacić resztę pożyczki.Pożyczki bez zaliczki pozwalają pożyczkobiorcy zaciągnąć pożyczkę na zadatek.Wpływ ekonomiczny

    Kredyty hipoteczne typu subprime były jedną z przyczyn kryzysu na rynku kredytów hipotecznych typu subprime. Fundusze hedgingowe odkryły, że mogą zarobić dużo pieniędzy, kupując i sprzedając papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Są to instrumenty pochodne oparte na wartości hipotek bazowych. Stały się popularne, gdy usługi finansowe zaczęły łączyć kredyty hipoteczne subprime z wysokiej jakości konwencjonalnymi kredytami hipotecznymi.

    Banki podzieliły te pakiety na różne składniki, zwane transzami. Wszystkie niskooprocentowane spłaty z pierwszych trzech lat kredytów subprime łączą z niskooprocentowanymi spłatami konwencjonalnych pożyczek. Płatności o wysokim oprocentowaniu zostały podzielone na transze, które wydawały się bardziej ryzykowne, ponieważ zapewniały wysoką rentowność. Jakby tego było mało, sprzedawali ubezpieczenia od wszelkich niewypłacalności, zwane swapami ryzyka kredytowego.

    Popularność papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką oznaczała, że ​​banki potrzebowały coraz więcej rzeczywistych kredytów hipotecznych, aby zaspokoić popyt. Banki tworzyły te egzotyczne kredyty hipoteczne tylko po to, aby zaksięgować więcej transakcji. Wiązali kredyty hipoteczne i sprzedali je inwestorom w funduszach hedgingowych. Wcześniejsze  

    Wszystko szło dobrze, aż ceny mieszkań zaczęły spadać w 2006 roku. Rzadko zdarzało się to w historii Stanów Zjednoczonych. Niestety miało to miejsce mniej więcej w tym samym czasie, gdy wielu pożyczkobiorców odnotowało gwałtowny wzrost stóp procentowych w trzecim do piątego roku egzotycznego kredytu hipotecznego.

    Ponieważ ich dom był teraz wart mniej niż kredyt hipoteczny, nie mogli go refinansować ani sprzedać. Kiedy zaczęli spłacać zobowiązania, właściciele papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie zdali sobie sprawę, że ich instrumenty pochodne nie są warte tego, za co zapłacili. Kiedy próbowali odebrać ubezpieczenie, emitent, American Investment Group AIG, omal nie zbankrutował. Doprowadziło to do kryzysu finansowego w 2008 roku.