Kredyty hipoteczne Jumbo są bardzo poszukiwane, ale trudniej je zdobyć niż kiedykolwiek

Category: Spłatę Kredytu
17 lutego 2021

Kredytodawcy hipoteczni zaczęli zaciskać swoje portfele, gdy kryzys koronawirusa uderzył w Stany Zjednoczone na początku tego roku, podnosząc wymagania dla wszystkich kredytobiorców, w szczególności dla osób zaciągających duże kredyty mieszkaniowe.

Kredyty hipoteczne, które są zbyt duże, aby mogły zostać zakupione przez Fannie Mae lub Freddie Mac, finansowane przez rząd przedsiębiorstwa, które kupują kredyty mieszkaniowe, są znane jako duże pożyczki. W większości kraju kredyt hipoteczny o wartości przekraczającej 510 400 USD jest uznawany za niezgodny i mieści się w segmencie „jumbo, chociaż na niektórych drogich rynkach limity pożyczek typu „jumbo sięgają 765 600 USD.

W całym kraju dostępność dużych kredytów spadła o 57% od lutego, jak podało w czerwcu Stowarzyszenie Banków Hipotecznych. Ogółem podaż kredytów spadła o 30%.

„Kredytodawcy obawiali się, że ceny domów spadną dramatycznie, gdy wybuchnie pandemia, więc wycofali się z oferowania dużych kredytów hipotecznych – mówi Charles Nilsen, szef działu kredytów mieszkaniowych w prywatnej firmie bankowej Boston Private. „Rynek jumbo wysechł w ciągu jednej nocy.

Dlaczego duże pożyczki znów są pożądane?

Początkowo niska dostępność nie była problemem dla większości dużych pożyczkobiorców, ponieważ czekali, aby zobaczyć, co się stanie z giełdą i gospodarką. Teraz, gdy S&P 500 powrócił do poziomów sprzed COVID i oprocentowania kredytów hipotecznych na najniższych poziomach, które kiedyś wydawały się niemożliwe, popyt na duże pożyczki rośnie. „Nasze telefony odrywają się od jumbo – mówi Nilsen.

„Nabywcy domów są bardziej optymistyczni, co oznacza, że ​​więcej osób jest skłonnych zaciągnąć duże kredyty hipoteczne – mówi Kathryn Jennings, specjalista ds. Kredytów w Alpha Mortgage w Carolina Beach w Karolinie Północnej.

Pomimo początkowych obaw wartości domów pozostawały względnie stabilne od początku pandemii. „Zapasy skurczyły się w stosunku do popytu, więc ceny domów nie spadły – mówi Nilsen. W rzeczywistości niska podaż spowodowała wzrost cen domów w wielu miejscach – według miesięcznego raportu Realtor.com o trendach na rynku nieruchomości, średnia krajowa cena notowań na giełdzie w czerwcu wyniosła 342 000 USD, co oznacza wzrost o 5,1% rok do roku. Wraz ze wzrostem cen mieszkań więcej kredytów będzie należeć do kategorii dużych.

Jakie są aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych Jumbo?

Innym powodem wzrostu popytu na duże kredyty jest to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższych w historii poziomów. Według Freddiego Maca w tygodniu kończącym się 16 lipca średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu osiągnęło rekordowo niski poziom 2,98% z 0,7 punktu. Jednak ostatnio oprocentowanie dużych kredytów hipotecznych było wyższe niż oprocentowanie tradycyjnych kredytów. (Stawki przed pandemią, jumbo były niższe). Według Optimal Blue, firmy zajmującej się technologią hipoteczną i analityką, średni wskaźnik dla 30-letniego jumbo o stałym oprocentowaniu wynosił 3,295% w porównaniu z 3,009% dla kredytów zgodnych z wymogami. .

Jak trudno jest teraz uzyskać duży kredyt hipoteczny?

Podobnie jak kupujący, pożyczkodawcy stali się płochliwi, gdy pandemia wstrząsnęła amerykańską gospodarką w marcu i kwietniu, co doprowadziło wielu do ograniczenia liczby dużych pożyczek, które udzielali, podczas gdy niektórzy całkowicie przestali je oferować.

„Jedynym wyborem dla większości pożyczkodawców było umieszczenie dużych pożyczek we własnych portfelach, ponieważ prywatni inwestorzy nie gryźli, mówi Mike Fratantoni, główny ekonomista MBA. „Wielu pożyczkodawców nie chciało podejmować takiego ryzyka. Na przykład Massive Wells Fargo przestało kupować duże pożyczki od innych pożyczkodawców na początku kwietnia.

Pożyczkodawcy również unikali dużych pożyczek, ponieważ dużych kredytów hipotecznych nie można kupić ani zabezpieczyć przez wspierane przez rząd Fannie Mae lub Freddie Mac. Oznacza to, że duże pożyczki również nie kwalifikują się do udzielenia rządowej zwłoki na mocy ustawy o pomocy koronawirusa, pomocy i bezpieczeństwa ekonomicznego lub CARES, uchwalonej w marcu, co oznacza, że ​​mniej inwestorów na rynku wtórnym było zainteresowanych ich zakupem.

Fratantoni mówi, że niektóre z tych obaw wciąż się utrzymują, ale w miarę jak gospodarka zaczyna się poprawiać, więcej pożyczkodawców i inwestorów wtórnych wracają do dużych kredytów hipotecznych. Haczyk dla pożyczkobiorców? Pożyczkodawcy zaostrzyli wymagania, które kupujący muszą spełnić, aby się zakwalifikować.

Oto, czego potrzebujesz, aby uzyskać zgodę na pożyczkę typu jumbo na dzisiejszym rynku.

Ocena kredytowa.Według Nilsena, przed pandemią koronawirusa kupujący zazwyczaj potrzebowali oceny kredytowej wynoszącej 680 lub więcej, aby kwalifikować się do otrzymania dużej pożyczki, według Nilsena, który mówi, że wielcy pożyczkobiorcy potrzebują teraz 700 lub 720 ocen kredytowych. Jednak, aby kwalifikować się do uzyskania najlepszych oprocentowania kredytów hipotecznych w przypadku pożyczki typu jumbo, potrzebujesz oceny kredytowej wynoszącej 760 lub więcej, mówi Michael Murgatroy, wiceprezes ds. Kredytów hipotecznych w oddziale firmy Guaranteed Rate na Florydzie.

Dla porównania, w przypadku tradycyjnych pożyczek minimalna ocena kredytowa wynosi 650.Wyższy wynik w przypadku dużych pożyczek wynika z tego, że gdy pożyczasz więcej pieniędzy, pożyczkodawcy chcą mieć większą pewność, że jesteś odpowiedzialny finansowo.

Zaliczka.Pożyczki typu Jumbo zwykle wymagają co najmniej 20% zaliczki, ale niektórzy pożyczkodawcy proszą obecnie o 25%, ponieważ pożyczkobiorcy, którzy wpłacają większe zaliczki, są mniej skłonni do niespłacania zobowiązań. Co więcej, Nilsen twierdzi, że zaliczka wymagana w przypadku „super jumbo – kredytu hipotecznego w wysokości 2 milionów dolarów lub więcej – może wzrosnąć nawet o 30%. Wynik: wpłacenie większej zaliczki może pomóc zakwalifikować się do niższej stopy kredytu hipotecznego.

Zadłużenie do dochodów.Twój wskaźnik zadłużenia do dochodu lub DTI to całkowity minimalny miesięczny dług podzielony przez miesięczny dochód brutto. Podczas gdy maksymalny DTI dla zgodnej pożyczki wynosi zazwyczaj 45% – i nie zmienił się podczas pandemii – maksymalna wartość w przedziale jumbo może wynosić zaledwie 35% na dzisiejszym rynku, mówi Jennings.

Rezerwy gotówkowe.Pożyczkodawcy chcą mieć pewność, że masz dostępne środki na spłatę kredytu hipotecznego w przypadku sytuacji kryzysowej, takiej jak zwolnienie. W przypadku kredytów zgodnych z wymogami rezerwy gotówkowe mogą wynosić zaledwie miesięczne wydatki mieszkaniowe. Jednak wielcy pożyczkodawcy często wymagają od pożyczkobiorców dwumiesięcznych lub nawet trzymiesięcznych rezerw w obliczu COVID-19.