Kiedy był kryzys hipoteczny

17 lutego 2021

System finansowania hipotecznego może się załamać, jeśli Fed nie wystąpi z pożyczkami ratunkowymi, aby zrównoważyć nadchodzącą falę nieuregulowanych płatności od pożyczkobiorców okaleczonych pandemią koronawirusa.

Budynek Rezerwy Federalnej. | J. David Ake / AP Zdjęcie

27.03.2020 16:01 EDT

Zaktualizowano: 27.03.2020 16:52 EDT

Amerykański system finansowania hipotecznego może się załamać, jeśli Rezerwa Federalna nie wystąpi z pożyczkami ratunkowymi, aby zrównoważyć nadchodzącą falę nieuregulowanych płatności od kredytobiorców sparaliżowanych pandemią koronawirusa.

Kongres nie uwzględnił ulgi dla branży hipotecznej w swoim pakiecie ratunkowym o wartości 2 bilionów dolarów – nawet gdy prawodawcy wymagali od firm hipotecznych, aby zezwoliły właścicielom domów na roczne opóźnienie w spłacie pożyczek zabezpieczonych federalnie.

Kiedy osoby fizyczne przestają spłacać kredyty hipoteczne, firmy obsługujące pożyczki i przetwarzające te płatności, tak zwane podmioty obsługujące kredyty hipoteczne, wciąż są na haku: są prawnie zobowiązane do wysyłania pieniędzy do ubezpieczycieli i inwestorów zabezpieczonych hipoteką. papiery wartościowe, gigantyczne pakiety kredytów mieszkaniowych, które są pakowane i sprzedawane na rynkach papierów wartościowych.

Obecnie dyrektorzy branżowi i organy regulacyjne martwią się, że hojność Kongresu dla właścicieli domów może zniszczyć te firmy, powodując, że inwestorzy nie otrzymają zapłaty i potencjalnie doprowadzą do bankructwa całego systemu finansowania hipotecznego – efekt domina, który znacznie utrudniłby kredytobiorcom dostęp do kredytu na zakup domów .

Lobbyści mieszkaniowi zaalarmowali personel Senatu o potencjalnym niebezpieczeństwie, ale sama skala ustawy ratunkowej i skupienie się na komunikowaniu innych ważnych problemów branży – takich jak szczegóły dotyczące tego, jak długo hipoteki zostaną zawieszone – sprawiły, że ich ostrzeżenia zostały zlekceważone pośpiech, aby zakończyć masową legislację.

House przekazuje pakiet koronawirusa o wartości 2 bilionów dolarów – ale nie bez dramatu w ostatniej chwili

Jednak podczas gdy ostateczny projekt ustawy przeznacza 454 miliardy dolarów na Departament Skarbu na wsparcie programów pożyczek awaryjnych Rezerwy Federalnej, w tym dla dużych korporacji, nie ma jawnego wymogu udzielania kredytów firmom hipotecznym, pomimo trwającego tydzień lobbingu ze strony branży.

„Ze strony lobbystów mieszkaniowych było silne pragnienie, aby ustawa wyraźnie wskazywała Fed i Skarb Państwa na wykorzystanie części tych pieniędzy do finansowania zaliczek na obsługę – powiedział Michael Bright, dyrektor generalny Stowarzyszenia Finansów Strukturalnych, które reprezentuje 370 instytucji finansowych na rynku obligacji.

Teraz lobbyści branży zwracają się do urzędników administracji Trumpa.

„Jesteśmy w stałym kontakcie z wieloma częściami administracji, aby upewnić się, że rozumieją pilność tworzenia tego instrumentu wsparcia płynności – powiedział Bob Broeksmit, prezes i dyrektor generalny Mortgage Bankers Association, grupy handlowej.

W czwartek sekretarz skarbu Steven Mnuchin powiedział, że Rada Nadzoru nad Stabilnością Finansową – potężny organ międzyagencyjny, który składa się z najważniejszych organów nadzoru finansowego – jest „szczególnie skoncentrowany na kwestiach płynności, które mogą mieć rynek. Mnuchin powiedział, że tworzy grupę zadaniową, która będzie raportować z powrotem do rady w tej sprawie w poniedziałek.

Obawy o płynność w systemie finansowania hipotecznego narastały od lat, ponieważ firmy obsługujące kredyty hipoteczne są w coraz większym stopniu pozabankowe – które nie mają dostępu banków do kredytów Fed ani surowych wymogów kapitałowych i depozytów, na których można by się oprzeć. Banki, które niegdyś dominowały w biznesie, systematycznie wycofywały się od załamania rynku mieszkaniowego w 2008 roku.

Zwykle firma udzielająca kredytów hipotecznych jest w stanie wytrzymać kilka pożyczkobiorców, którzy nie dokonają płatności, ale zasięg pandemii koronawirusa spowodował, że szacunki branżowe wskazują, że od 25 do 50 procent pożyczkobiorców nie jest w stanie spłacić.

To „mogłoby zagrozić zdolności podmiotu obsługującego kredyty hipoteczne, zwłaszcza podmiotów niebędących bankami, do kontynuowania działalności – ostrzegła w liście z 25 marca Konferencja Państwowych Organów Nadzoru Bankowego, prezes Fed Jerome Powell i Mnuchin.

Stanowe organy regulacyjne chciały wziąć pod uwagę, ponieważ „nasi członkowie są głównymi organami regulacyjnymi podmiotów niebankowych – powiedziała Margaret Liu, wiceprezes CSBS i zastępca radcy prawnego.

Jeśli 25 procent pożyczkobiorców nie spłaci kredytu hipotecznego, branża potrzebowałaby 40 miliardów dolarów na pokrycie trzymiesięcznych spłat – twierdzi Jay Bray, dyrektor generalny firmy usługowej Mr. Cooper. W zależności od tego, jak długo potrwa sytuacja, Broeksmit powiedział, że zapotrzebowanie na serwisantów „może przekroczyć 75 miliardów dolarów i znacznie przekroczyć 100 miliardów dolarów.

A jeśli firmy hipoteczne zawodzą we wszystkich przypadkach, „system się psuje – powiedział Andrew Jakabovics, wiceprezes ds. Rozwoju polityki w Enterprise Community Partners, niedochodowej organizacji non-profit zajmującej się budownictwem mieszkaniowym.

„Tego rodzaju ulgi, które odnieśliśmy podczas kryzysu wykluczenia – wszystko to miało związek z faktem, że chcieliśmy mieć pewność, że inwestorzy z całego świata będą nadal traktować amerykańskie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką jako niewiarygodnie bezpieczną inwestycję – powiedział Jakabovics . „Miałoby to bardzo poważne konsekwencje dla dostępności i ceny kredytu hipotecznego.

Bright, który wcześniej zarządzał portfelem 2 bilionów dolarów rządowej finansistki hipotecznej Ginnie Mae, powiedział, że wierzy, że Fed przeprowadzi awaryjny program pożyczek dla branży.

Ubezpieczyciele starają się uniknąć reakcji na koronawirus w stylu 9/11

„Mimo że tego języka nie uwzględniono [w ustawie Senatu], myślę, że jest to prawdopodobne, że ostatecznie może to być częścią [programu pożyczek zabezpieczonych aktywami terminowymi Fed] – powiedział.

Dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa Mark Calabria – który reguluje Fannie Mae i Freddie Mac, dwóch sponsorowanych przez rząd gigantów hipotecznych, którzy obsługują około połowy krajowego rynku 11 bilionów dolarów – powiedział w tym tygodniu w wywiadzie dla Bloomberg TV, że jest przekonany, że duże banki na razie nadal będzie udzielać kredytów podmiotom obsługującym kredyty hipoteczne.

Nadalpowiedział: „jeśli mamy do sytuacji, gdzie to idzie dłużej niż dwa miesiące, absolutnie nie będzie trzeba być większy rozwiązanie.

Broeksmit powiedział, że niektóre firmy hipoteczne nie wytrzymają tak długo, w zależności od udziału kredytów w ich portfelach zlokalizowanych na obszarach kraju, w których wirus uderzył szczególnie mocno.

„Niektórzy serwisanci będą potrzebować płynności wcześniej niż inni, więc mamy nadzieję, że obiekt zostanie uruchomiony natychmiast – powiedział Broeksmit.

Liu powiedział również, że linie kredytowe z banków nie wystarczą, aby utrzymać system na powierzchni.

„Rynek kredytów hipotecznych jest jednym z wielu złożonych, wzajemnie powiązanych elementów naszego systemu finansowego, więc te zapewnienia są naprawdę ważne, ale myślę, że rola rządu w byciu wiarygodnym i dostępnym źródłem kredytu dla rynku kredytów hipotecznych i podmiotów obsługujących kredyty hipoteczne w okresie kryzys jest jeszcze ważniejszy – powiedziała.

W międzyczasie branża trzyma kciuki, że indywidualna ulga pieniężna w ustawie Senatu spowoduje, że mniej osób będzie musiało prosić o wyrozumiałość w płatnościach.

„Mamy nadzieję, że wskaźnik wykorzystania nie będzie zbyt wysoki i że czas trwania nie zostanie przedłużony, ale musimy przygotować się na jedno i drugie – powiedział Broeksmit.