Jak ustalane są oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Category: Można Znaleźć
17 lutego 2021

Czym jest życie bez małego ryzyka? Może to zabrzmieć banałem, ale w dzisiejszej kulturze uzależnionej od kredytu przejście przez życie bez podejmowania ryzyka związanego z finansami może być trudne, a nawet nierozsądne. Aby zarobić na życie, będziesz potrzebować pracy. Aby dostać pracę, którą chcesz, możesz potrzebować formalnego wykształcenia. Aby dostać się do pracy, możesz potrzebować samochodu. Aby w dłuższej perspektywie zachować ostrożność fiskalną, możesz zdecydować, że najlepiej zainwestować w dom. Ale ponieważ są tak drogie, zdobycie wykształcenia, samochodu lub domu zwykle wymaga zaciągnięcia kredytu.

Kiedy dostajesz pożyczkę, nie jesteś jedyną osobą, która podejmuje ryzyko. Pożyczkodawca podejmuje ryzyko.Stopy procentoweto koszt pożyczenia pieniędzy i rodzaj ubezpieczenia dla pożyczkodawcy. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższe ryzyko, tym wyższy koszt pożyczenia pieniędzy. Ale jeśli zostaniesz uderzony wysoką stopą procentową, niekoniecznie powinieneś brać to do siebie. Instytucja pożyczkowa nie tylko ryzykuje dla Ciebie, ale także dla całej gospodarki. Możesz być bardzo odpowiedzialnym menedżerem w fabryce butelkowania soków. Ale jeśli gospodarka spadnie, a rynek soków ucierpi, możesz zostać zwolniony. Pożyczkodawca musi wziąć pod uwagę takie ryzyko, pomimo twojej znakomitej zdolności kredytowej. Tak więc, w uproszczeniu, stopy procentowe są ustalane na podstawie tego, jakie ryzyko uważa pożyczkodawca przejmują Ciebie i gospodarkę.

Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bardziej złożone. (Kredyt hipotecznyto po prostu pożyczka na dom, aoprocentowanie kredytu hipotecznegoto oprocentowanie takiej pożyczki). I nie możesz wskazać jednej instytucji, takiej jak bank lub Rezerwa Federalna, która określa oprocentowanie kredytu hipotecznego. Podążając tropem, w końcu znajdziesz skomplikowaną i wzajemnie połączoną sieć czynników, które wpływają na to, co decyduje o oprocentowaniu kredytów hipotecznych.

Na kolejnych stronach zbadamy wtórny rynek kredytów hipotecznych, a następnie poruszymy niektóre z wielu czynników, które wpływają na oprocentowanie kredytu hipotecznego.

W przeciwieństwie do tego, co wielu ludzi zakłada, bank lub instytucja pożyczkowa, która przyznaje Ci kredyt mieszkaniowy, zwykle go nie trzyma. Zamiast tego wchodzi na tak zwanywtórny rynek kredytów hipotecznych:

  • Bank / pożyczkodawca sprzedaje kredyt hipoteczny dużemu inwestorowi będącemu stroną trzecią – zazwyczaj funduszowi wzajemnemu lub inwestorowi instytucjonalnemu – zwanemuagregatorem.
  • Ten agregator łączy twoją pożyczkę z wieloma innymi pożyczkami w coś, co nazywa sięzabezpieczeniem hipotecznym (MBS).Następnie dzieli ten papier wartościowy zabezpieczony hipoteką na akcje znane jakotransze, któremają zostać sprzedane innym inwestorom.Ci inwestorzy końcowi kupują transze, aby otrzymać zwrot z inwestycji, który uzyskają dzięki spłatom kredytów hipotecznych właścicieli domów. Dzięki temu systemowi możesz zobaczyć, jak pożyczkodawca i agregator są pośrednikami, którzy próbują zrównoważyć interesy nabywcy domu i inwestora. Im niższy oprocentowanie kredytu hipotecznego, tym atrakcyjniejszy dla nabywcy domu. Im wyższy oprocentowanie kredytu, tym atrakcyjniejszy dla inwestora. Obie strony są konkurencyjne: homebuyer rozgląda się za najniższą stopą procentową, podczas gdy inwestor porównuje zwrot z innymi inwestycjami.

    W ten sposób wtórny rynek kredytów hipotecznych wyznacza oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale wciąż istnieje wiele odpowiedzi na nasze pierwotne pytanie. W pewnym sensie cena, po której agregator jest skłonny kupić pożyczkę od pożyczkodawcy, determinuje oprocentowanie kredytu hipotecznego. Ale ta cena jest oparta na cenie, po której sprzedawane są transze papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. A ponieważ cena transz zależy od tego, ile inwestorzy są skłonni za nie zapłacić, inwestorzy w dużej mierze określają oprocentowanie kredytów hipotecznych.

    Tak więc, jeśli inwestorzy pomogą określić oprocentowanie kredytów hipotecznych, decydując, ile są skłonni zapłacić, aby zainwestować w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, moglibyśmy zapytać, co wchodzi w takie decyzje. I to jest dokładnie to, co zbadamy dalej.

    Popularność papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką wśród inwestorów zachęciła kredytodawców do obniżenia standardów i oferowania większej liczbykredytówhipotecznych typusub-prime(kredytów hipotecznych dla kredytobiorców wysokiego ryzyka o niskich ratingach kredytowych). Ekonomiści uważają, że przyczyniło się to do kryzysu finansowego w 2008 roku. Więcej informacji można znaleźć w artykule „W jaki sposób papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mogą osłabić gospodarkę Stanów Zjednoczonych?

    Ostatecznie kilka czynników, w tym stopa inflacji, cena amerykańskich papierów skarbowych i Rezerwa Federalna, wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dzieje się tak, ponieważ wszystkie te i inne rzeczy wpływają na to, ile inwestorzy są skłonni zapłacić, aby zainwestować w papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (MBS), o których mówiliśmy na poprzedniej stronie.

    Zacznijmy odinflacji, czyli zjawiska, w którym ceny dóbr i usług powszechnych rosną we wszystkich kierunkach. Konsekwentna i umiarkowana inflacja jest w rzeczywistości oznaką zdrowej gospodarki i powinna w idealnym przypadku skutkować proporcjonalnym wzrostem wynagrodzeń również pracowników. Dla pożyczkodawców inflacja stanowi nieodłączny problem – oznacza to, że pieniądze, które ludzie pożyczają teraz, będą mniej warte, gdy przyjdą je spłacić. Jeśli ekonomiści przewidują wzrost inflacji, inwestorzy będą nalegać na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, aby nadrobić tę stratę.

    Ponieważ inwestorzy mają wiele możliwości wyboru, gdzie zainwestować swoje pieniądze, konkurencja między innymi inwestycjami również determinuje oprocentowanie kredytów hipotecznych. Podobnie jak w przypadku obligacji i innych instrumentów finansowych, inwestorzy często porównują MBS z amerykańskimi obligacjami skarbowymi. Można by założyć, że 30-letni kredyt hipoteczny byłby porównywalny z 30-letnim skarbcem. Ale w rzeczywistości pożyczkobiorcy korzystający z 30-letnich kredytów hipotecznych będą prawdopodobnie refinansować lub przenieść się już po 10 latach. Inwestorzy porównują więc takie inwestycje hipoteczne do 10-letnich obligacji skarbowych. (A ponieważ amerykańskie papiery skarbowe są bezpieczniejszymi inwestycjami, zwrot z MSB musi być jeszcze wyższy, aby przyciągnąć inwestorów).

    Kiedy Rezerwa Federalna, powszechnie znana jako Fed, dostosowuje pewne stopy procentowe, zwłaszcza stopę funduszy federalnych, ma to również pośredni wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Stopafunduszy federalnychjest stopą procentową stosowaną przez banki przy udzielaniu pożyczek jednodniowych innym bankom (w celu spełnienia wymogów na koniec dnia). Podniesienie tego i podniesienie kosztów pożyczania skutecznie obniża podaż dostępnych pieniędzy, co może pomóc powstrzymać wzrost inflacji. Odwrotna sytuacja jest również prawdą: obniżenie stopy funduszy federalnych zwiększa podaż dostępnych pieniędzy i sprzyja inflacji. (Należy zauważyć, że Fed nie kontroluje bezpośrednio stopy funduszy federalnych, ale raczej zmienia ją, sprzedając i kupując papiery wartościowe. Więcej w artykule Jak działają stopy procentowe). skutki, że wpływają one również na oprocentowanie kredytów hipotecznych.

    Właśnie przejrzeliśmy skomplikowany system czynników wpływających na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Aby uzyskać więcej informacji na podobne tematy finansowe, skorzystaj z łączy na następnej stronie.